Encadrement des loyers

Face au renforcement de l’attractivité du territoire et à l’accélération des mutations urbaines contribuant à l’augmentation des loyers, Plaine Commune a souhaité mettre en œuvre l’encadrement des loyers conformément à l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce dispositif, qui permettra de limiter la hausse des loyers et la location de biens de faible qualité à des prix exorbitants, en particulier pour les petits logements, est entré en vigueur sur le territoire le 1er juin 2021.

L’encadrement des loyers est un outil de régulation des prix des loyers du parc privé à travers l’instauration d’un plafonnement. Les plafonds sont calculés sur la base des médianes observées par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Celles-ci tiennent compte du secteur géographique et du type de logement concerné (appartement/maison, nombre de pièces, période de construction, meublé/non meublé).

Sur cette base, le Préfet fixe par arrêté chaque année les loyers de référence majorés (supérieurs à 20%) et minorés (inférieurs à 30%) par zone et par type de logements. Le loyer (hors charges) des logements mis en location ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes (services, équipements…), par comparaison avec les logements de la même catégorie.

L’encadrement des loyers s’applique sur l’ensemble du territoire de Plaine Commune, à savoir sur les villes de Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen-sur-Seine, La Courneuve, L’Ile-Saint-Denis, Stains, Pierrefitte-sur-Seine, Epinay-sur-Seine, Villetaneuse (décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020).

L’encadrement des loyers concerne tous les locataires du parc privé qui signent un bail à compter du 1er juin 2021 (relocations, premières locations, renouvellement de baux), y compris les colocations à baux multiples, meublés ou non, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).

Les locations en cours devront donc être mises en conformité avec l’encadrement des loyers lors de leur renouvellement, et non en cours de bail.

Quels sont les logements exclus du dispositif ?

• Les logements HLM
• Les logements conventionnés APL
• Les logements soumis à la loi de 1948
• Les locations saisonnières

Le bailleur doit préciser dans le contrat de location le loyer de référence, le loyer de référence majoré. Si un complément de loyer est appliqué, son montant, et les caractéristiques le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Pour connaître le loyer de référence de votre logement, vous pouvez vous référer à cette carte interactive. 

Pour une nouvelle mise en location

Absence de loyers de référence dans le contrat de bail

En cas d’absence dans le contrat de location du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location, par courrier recommandé. Le bailleur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception du courrier avec accusé de réception du locataire.

Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut, dans un délai de 3 mois maximum après réception de la mise en demeure initiale par le bailleur, saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire pour demander l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.

Contester un loyer de base initial supérieur au loyer de référence majoré

Si le locataire souhaite contester le loyer initial d’un contrat signé après le 1er juin 2021 (date de mise en place de l’encadrement des loyers à Plaine Commune), il peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base prévu au contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Courrier-type

En l’absence de réponse ou de conciliation avec le propriétaire pourra saisir la commission départementale de conciliation (voir ci-dessous).

Contester un complément de loyer

Si le locataire souhaite contester un complément de loyer appliqué à un loyer de base égal au loyer de référence majoré, il dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation :

Bâtiment André Malraux
Secrétariat de la CDC
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement
7 esplanade Jean Moulin
93003 Bobigny Cedex

Du Lundi au Vendredi : de 09h à 12h
Mail : uthl93.drihl-if@remove-this.developpement-durable.gouv.fr

Courrier-type

Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer. En cas d’accord trouvé entre les deux parties devant la CDC et validé par celle-ci, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.

En cas d’absence d’accord entre les deux parties et avis de la CDC notifié aux deux parties, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge  des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Pour un renouvellement de bail

Il est possible que le locataire ou le propriétaire propose un nouveau loyer, dans les délais et conditions suivantes :

• le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré. Cela suppose donc que le loyer précédemment appliqué était inférieur au loyer de référence minoré (= loyer de référence - 20%);
• le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.

Dans ce dernier cas, l’action en diminution de loyer nécessite l’envoi d’une lettre recommandée  avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en diminution de loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Courrier-type

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Les pièces à transmettre : copie du bail initial, la proposition du bailleur de renouvellement du bail et du nouveau loyer accompagné, tous les autres éléments utiles.

À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire peut être saisi avant le terme du contrat de location. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.

En cas de non-respect des loyers de référence, le Préfet peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours et dispose d’un mois pour répondre au Préfet.

Si la mise en demeure du Préfet reste infructueuse, celui-ci peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.

Pour tous renseignements supplémentaires :

• Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL 93) : 01 48 51 17 45 / adil93@remove-this.adil93.com